Why this page exists

Almost every article in English tells foreign owners the same thing. Your foreign heir inherits the unit and then has one year to sell it. The Land Department has ruled otherwise, and the ruling is short.

We are publishing it in full so you can read the reasoning yourself and so your family or your lawyer can hand it across the counter. Our companion post explains what it means in practice and where its limits are.

The English below is an unofficial translation prepared by this office. The Thai text governs. This is a Land Department ruling, which guides officials. It is not a statute and it is not a Supreme Court judgment.

The ruling

Matter No. 12. Inheritance of a condominium unit by a foreigner (file register no. 13…..208).

Originating office. Land Rights Determination Division, Bureau of Land Registration Standards.

Issues raised. A foreigner requests to know the criteria concerning the inheritance of a condominium unit, as follows.

1. In the case where a foreigner who is the owner of the ownership of a condominium unit has died, what must the heir who receives the inheritance do in order to apply to carry out the correction and change in the register at the Land Office?
2. In the case where the correction and change in the register under item 1 has been carried out, must the heir who receives the inheritance dispose of the condominium unit within a period of not more than one year under Section 19 septem of the Condominium Act B.E. 2522, or not?

Provisions of law.

1. Sections 1599 and 1600 of the Civil and Commercial Code.
2. Sections 19 and 19 septem of the Condominium Act B.E. 2522, as amended by the Condominium Act (No. 2) B.E. 2534 and (No. 3) B.E. 2542.
3. The Land Department has approved in accordance with the Bureau of Land Registration Standards memorandum No. MT 0515.2/36 dated 30 January 2552, on the consultation regarding the practice guideline for the transfer by inheritance of a condominium unit of a foreigner who is a co-owner.

Opinion of the Land Department.

A foreigner who is a natural person may hold ownership in a condominium unit under Section 19 of the Condominium Act B.E. 2522, as amended by the Condominium Act (No. 2) B.E. 2534 and (No. 3) B.E. 2542. He must be a foreigner under Section 19 (1), (2) or (5), namely, a foreigner who has been permitted to have residence in the Kingdom under the law on immigration, or a foreigner who has been permitted to enter into the Kingdom under the law on investment promotion, or a foreigner who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a baht account of a person having residence outside the country, or withdraws money from a foreign currency deposit account. And under Section 19 septem of the Condominium Act B.E. 2522, as amended by the Condominium Act (No. 2) B.E. 2534, it is provided that a foreigner other than those specified in Section 19 who acquires a condominium unit by receiving an inheritance in the capacity of a statutory heir, or a legatee under a will, or by any other manner, as the case may be, must notify in writing to the competent official within a period of sixty days from the date of acquiring the ownership in the condominium unit, and must dispose of that condominium unit within a period of not more than one year from the date of acquiring the ownership in the condominium unit.

In this case it appears that a foreigner who is the owner of the ownership in a condominium unit has died. If the matter is to be considered under the Condominium Act, an heir who is a foreigner having the right to receive the transfer of the condominium unit by inheritance must be a foreigner under Section 19 (1) and (2) only, which is not subject to the compulsion to dispose of the condominium unit under the criteria of Section 19 septem of the Condominium Act. But under the Civil and Commercial Code, Section 1599 read together with Section 1600, it is provided that when any person dies, the estate of that person devolves upon the heirs, and the estate of the deceased comprises all kinds of property of the deceased, together with all rights, duties and liabilities. Therefore, the heir is a successor in right (a receiver of the right) of the deceased under the said law. When this is applied to Section 19 (5) of the Condominium Act, the foreigner who is an heir of the deceased is the holder of the right to be a person under Section 19 (5) according to the principles of civil law. Accordingly, it must be held that the foreigner who is such an heir is a person under Section 19 (5), has the right to receive the condominium unit by inheritance under the Condominium Act, and does not have to dispose of the condominium unit under Section 19 septem in any way. (In accordance with the Bureau of Land Registration Standards memorandum No. MT 0515.2/36 dated 30 January 2552, on the consultation regarding the practice guideline for the transfer by inheritance of a condominium unit of a foreigner who is a co-owner.) The matter has therefore been notified to Mr. Ko as follows.

1. In the case of a foreigner who is an heir applying to receive the condominium unit by inheritance, he must bring documentary evidence, such as the passport showing the nationality of the foreigner, the death certificate, the marriage certificate of the deceased (if any), a copy of the house registration, evidence showing that the person receiving the inheritance is an heir of the deceased under the Civil and Commercial Code, or the will (if any), and file the application to receive the transfer of the condominium unit by inheritance at the Land Office where that condominium unit is situated. When the official has made an inquiry and is of the view that the heir is a person entitled to receive the inheritance, the office will consider and proceed in accordance with the regulations.
2. In the case where a foreigner who is an heir has registered the transfer of the condominium unit by inheritance, he does not have to dispose of the condominium unit under Section 19 septem of the Condominium Act in any way.

Land Rights Determination and Land Registration Control Division Bureau of Land Registration Standards

The three lines that matter

If you read nothing else, read these.

The department accepts that on the face of the Act, only a Section 19 (1) or (2) foreigner could take the transfer. It says so itself.

It then holds that under Sections 1599 and 1600 the heir is a successor in right, and so holds the deceased’s own Section 19 (5) status.

It concludes that the heir is a person under Section 19 (5), may take the inheritance, and does not have to dispose of the unit under Section 19 septem in any way.

Our companion post sets out what this means for your family, what the ruling does not cover, and what to do when a Land Office tells you otherwise.

Note on this text

Transcribed and translated by Aphiwat Bualoi Law Office from the Land Department ruling. The Thai text governs. The English is an unofficial translation provided for the convenience of foreign readers and is not a certified translation.

แนวคำวินิจฉัยกรมที่ดิน เรื่องที่ 12 การรับมรดกห้องชุดของคนต่างด้าว

เหตุที่เผยแพร่เอกสารนี้

บทความภาษาอังกฤษเกือบทุกชิ้นบอกเจ้าของห้องชุดชาวต่างชาติตรงกันว่า ทายาทชาวต่างชาติรับมรดกห้องชุดแล้วต้องขายภายในหนึ่งปี แต่กรมที่ดินได้วินิจฉัยไว้เป็นอย่างอื่น และแนววินิจฉัยนั้นสั้นมาก

สำนักงานจึงเผยแพร่ตัวบทเต็ม เพื่อให้ท่านอ่านเหตุผลด้วยตนเอง และเพื่อให้ทายาทหรือทนายความของท่านนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ส่วนคำอธิบายว่าแนววินิจฉัยนี้มีผลอย่างไรในทางปฏิบัติ และมีขอบเขตเพียงใด อยู่ในบทความคู่กัน

เอกสารนี้เป็นแนวคำวินิจฉัยของกรมที่ดิน ซึ่งใช้เป็นแนวทางปฏิบัติของพนักงานเจ้าหน้าที่ มิใช่บทบัญญัติแห่งกฎหมาย และมิใช่คำพิพากษาศาลฎีกา

ตัวบทแนวคำวินิจฉัย

เรื่องที่ 12 การรับมรดกห้องชุดของคนต่างด้าว (สารบบแฟ้มที่ 13…..208)

เจ้าของเรื่อง ส่วนกำหนดสิทธิในที่ดินฯ สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

ประเด็นปัญหา คนต่างด้าวขอทราบหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการรับมรดกห้องชุด ดังนี้

1. กรณีคนต่างด้าวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ถึงแก่กรรม ทายาทผู้รับมรดกจะต้องดำเนินการอย่างไร เพื่อขอดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
2. กรณีดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนตามข้อ 1. แล้ว ทายาทผู้รับมรดกจะต้องจำหน่ายห้องชุดภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปี ตามมาตรา 19 สัตต แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือไม่

ข้อกฎหมาย

1. มาตรา 1599 และ 1600 แห่ง ป.พ.พ.
2. มาตรา 19 และ 19 สัตต แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542
3. กรมที่ดินได้เห็นชอบตามบันทึก สมท. ที่ มท 0515.2/36 ลงวันที่ 30 มกราคม 2552 เรื่อง หารือแนวทางปฏิบัติในการรับโอนมรดกห้องชุดของคนต่างด้าวผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม

ความเห็นกรมที่ดิน

คนต่างด้าวซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาอาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 ต้องเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 (1) (2) หรือ (5) อันได้แก่ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง หรือคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ และตามมาตรา 19 สัตต แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ได้บัญญัติให้คนต่างด้าวนอกจากที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด

กรณีนี้ปรากฏว่าคนต่างด้าวซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึงแก่กรรม ถ้าจะพิจารณาตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ทายาทซึ่งเป็นคนต่างด้าวมีสิทธิรับโอนมรดกห้องชุดได้จะต้องเป็นคนต่างด้าว ตามมาตรา 19 (1) และ (2) เท่านั้น ซึ่งไม่อยู่ในบังคับให้ต้องจำหน่ายห้องชุดตามหลักเกณฑ์ของมาตรา 19 สัตต แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ประกอบกับมาตรา 1600 บัญญัติให้เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแก่ทายาท และกองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ ฉะนั้น ทายาทย่อมเป็นผู้สืบสิทธิ (รับสิทธิ) ของเจ้ามรดกตามกฎหมายดังกล่าว เมื่อนำมาปรับกับมาตรา 19 (5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ คนต่างด้าวที่เป็นทายาทของเจ้ามรดก ก็คือผู้ถือสิทธิการเป็นบุคคลตามมาตรา 19 (5) ตามหลักกฎหมายแพ่ง ดังนั้น ก็จะต้องถือว่าคนต่างด้าวซึ่งเป็นทายาทนั้นคือบุคคลตามมาตรา 19 (5) มีสิทธิรับมรดกห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ได้ และไม่ต้องจำหน่ายห้องชุดตามมาตรา 19 สัตต แต่อย่างใด (ตามบันทึก สมท. ที่ มท 0515.2/36 ลงวันที่ 30 มกราคม 2552 เรื่อง หารือแนวทางปฏิบัติในการรับโอนมรดกห้องชุดของคนต่างด้าวผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม) กรณีจึงได้แจ้งให้นาย ก. ทราบ ดังนี้

1. กรณีคนต่างด้าวซึ่งเป็นทายาทขอรับมรดกห้องชุดจะต้องนำหลักฐานเอกสาร เช่น หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว ใบมรณบัตร ใบสำคัญการสมรสของเจ้ามรดก (ถ้ามี) สำเนาทะเบียนบ้าน หลักฐานที่แสดงว่าผู้รับมรดกเป็นทายาทของเจ้ามรดก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือพินัยกรรม (ถ้ามี) ไปยื่นคำขอรับโอนมรดกห้องชุด ณ สำนักงานที่ดินที่ห้องชุดนั้นตั้งอยู่ ซึ่งเมื่อเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเห็นว่า ทายาทเป็นผู้มีสิทธิรับมรดกได้ ก็จะพิจารณาดำเนินการตามระเบียบต่อไป
2. กรณีคนต่างด้าวซึ่งเป็นทายาทได้จดทะเบียนรับโอนมรดกห้องชุดแล้ว ไม่ต้องจำหน่ายห้องชุดตามมาตรา 19 สัตต แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ แต่อย่างใด

ส่วนกำหนดสิทธิในที่ดินและควบคุมทะเบียนที่ดิน สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

สามบรรทัดที่เป็นสาระสำคัญ

หากอ่านได้เพียงส่วนเดียว ขอให้อ่านสามบรรทัดนี้

กรมที่ดินยอมรับเองว่า หากพิจารณาตามตัวบทแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ทายาทที่เป็นคนต่างด้าวซึ่งมีสิทธิรับโอนมรดกห้องชุดจะต้องเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 (1) และ (2) เท่านั้น

จากนั้นกรมที่ดินวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ประกอบมาตรา 1600 ทายาทย่อมเป็นผู้สืบสิทธิของเจ้ามรดก จึงถือสิทธิการเป็นบุคคลตามมาตรา 19 (5) ของเจ้ามรดกด้วย

และสรุปว่า คนต่างด้าวซึ่งเป็นทายาทนั้นคือบุคคลตามมาตรา 19 (5) มีสิทธิรับมรดกห้องชุดได้ และไม่ต้องจำหน่ายห้องชุดตามมาตรา 19 สัตต แต่อย่างใด

บทความคู่กันอธิบายว่าเรื่องนี้มีผลต่อครอบครัวของท่านอย่างไร แนววินิจฉัยนี้ไม่ได้ครอบคลุมเรื่องใดบ้าง และควรทำอย่างไรเมื่อสำนักงานที่ดินแจ้งเป็นอย่างอื่น

หมายเหตุเกี่ยวกับเอกสารนี้

ถอดความจากแนวคำวินิจฉัยของกรมที่ดิน โดยสำนักงานกฎหมายอภิวัฒน์ บัวลอย ตัวบทภาษาไทยเป็นฉบับที่ใช้บังคับ ส่วนฉบับภาษาอังกฤษเป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการ จัดทำขึ้นเพื่อความสะดวกของผู้อ่านชาวต่างชาติ มิใช่คำแปลรับรอง