คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566
นาง ส.โจทก์
นาย ร.จำเลย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 540
Supreme Court Judgment No. 4655/2566
Mrs. S. – Plaintiff
Mr. R. – Defendant
Civil and Commercial Code Section 540
การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาลักษณะที่รวมการเช่าระยะแรก 30 ปี แต่กำหนดมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยยังชำระเงินการเช่าสองคราว คราวละ 30ปี เช่นที่กล่าวข้างต้น ไม่มีรายละเอียดกำหนดค่าเช่าใหม่ เงื่อนไขการเช่าใหม่ ทั้ง ๆ ที่กำหนดระยะเวลายาวนานล่วงเลยไปแล้วถึง 30 ปี จะให้ต่อระยะเวลาเช่าไปอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี ซึ่งปกติสภาพความเจริญของที่ดิน สภาวะเศรษฐกิจ ย่อมเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา
The fact that the plaintiff and defendant entered into a contract of such a nature that it includes an initial lease period of 30 years, but stipulates a promise that the plaintiff will lease for an additional two periods, each period being 30 years, on the same day; and the defendant also paid the lease payment for the two periods, each period being 30 years, as mentioned above, without any details specifying a new rent or new lease conditions, even though the stipulated term already excessively exceeds 30 years, to extend the lease term for another two periods, each period being 30 years, totaling 90 years; which ordinarily, the state of the development of the land and the economic conditions change over time.
แต่การทำคำมั่นของโจทก์จำเลยเท่ากับถือตามอัตราค่าเช่าเดิม เงื่อนไขการเช่าเดิม ทุกประการ แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่าโจทก์จำเลยต่างประสงค์หลีกเลี่ยง ป.พ.พ. มาตรา 540 ที่ห้ามเช่าเกิน 30ปี ฉะนั้นสัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นที่จะต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว ๆ ละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมายชัดแจ้ง และกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นวัตถุประสงค์ของ ป.พ.พ. มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ
However, the making of the promise by the plaintiff and defendant is equivalent to being bound by the original rent rate and the original lease conditions in every respect, clearly showing that the plaintiff and defendant mutually intended to circumvent the Civil and Commercial Code Section 540, which prohibits leasing for more than 30 years. Therefore, the part of the contract that is the promise to extend the lease for another 2 periods, each period of 30 years, is rendered void, because its purpose clearly violates the law, and in the event that it cannot be construed as a contract conferring personal rights between the plaintiff and defendant for continued enforceability as maintained by the defendant in the Supreme Court decision, otherwise the purpose of Civil and Commercial Code Section 540 would be rendered ineffective.
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านของโจทก์ กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว หากจำเลยไม่ดำเนินการรื้อถอน ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สิน และให้ส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์
Plaintiff sued and amended the complaint to order the eviction of the defendant and his associates together with the demolition and removal of the property from the land according to the Certificate of occupation (NS 3 ก.) Nos. 1691 and 1692 and house No. 159/3, to prohibit the defendant and his associates from interfering with the plaintiff’s land and house, and to order that the defendant and his associates demolish house No. 159/8, the parking building, and any other structure of the defendant from the said land. If the defendant does not proceed with the demolition, then the plaintiff shall demolish, with the defendant bearing the expenses for demolition and removal of the property, and to deliver the said land and house in proper condition, and to order the defendant to pay damages of 120,000 baht per month, counting from the day of filing the suit onward until the defendant has demolished and removed the property of the defendant and his associates from the said land and house to the plaintiff.
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ และฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป ในอัตราค่าเช่าปีละ 20,000 บาท รวมค่าเช่าการต่ออายุการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ซึ่งโจทก์ได้รับค่าเช่าล่วงหน้าครบถ้วนแล้ว หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์
The defendant pleaded, amended his pleadings, and contested, requesting the dismissal and compelling the plaintiff to register the lease of the land under the Certificate of Occupation (NS 3 ก.) Nos. 1691 and 1692, together with the building, for a period of 30 years commencing from May 22, 2563 onward, at a rental rate of 20,000 baht per year, including the rent for the renewal of the lease for 30 years, amounting to 600,000 baht, which the plaintiff has already received fully in advance; if the plaintiff does not comply, let the judgment be deemed as an expression of the plaintiff’s intent.
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานให้จำเลยเช่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 เลขที่ดิน 633 และ 1692 เลขที่ดิน 634พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2563 เป็นต้นไป หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ กับให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ
Plaintiff provided a counter pleading and requested that the counter pleading be dismissed.
The trial court ruled to dismiss the plaintiff and ordered that the plaintiff register with the officer for the defendant to lease the land under the Certificate of Occupation (NS 3 ก.) No. 1691, Land No. 633, and No. 1692, Land No. 634, together with the building, for a period of 30 years commencing from May 22, 2563 onward. If the plaintiff does not comply, then the judgment shall be deemed as the expression of the plaintiff’s intent, and that the plaintiff shall bear the fees on behalf of the defendant by fixing the attorney fee at 10,000 baht and setting the litigation expenses as fixed.
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับเป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 โดยให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารยุ่งเกี่ยวกับที่ดินและบ้านดังกล่าวอีกต่อไป กับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่นใดของจำเลยออกไปจากที่ดินดังกล่าว กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอน ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ
Plaintiff appeals.
The Court of Appeal, Region 8, ruled otherwise, stating that the defendant and his associates shall be evicted together with the demolition and removal of the property from the land according to the Certificate of Occupation (NS 3 ก.) No. 1691 and 1692 and house No. 159/3, by ordering the defendant to deliver the said land and house in proper condition to the plaintiff, prohibiting the defendant and his associates from interfering with the said land and house any further, and ordering the defendant and his associates to demolish house No. 159/8, the parking building, and any other structure of the defendant from the said land, and ordering the defendant to pay damages of 50,000 baht per month, counting from the day of filing the suit (filed on 12 June 2563) onward until the defendant has demolished and removed the property from the plaintiff’s land and house. The other requests are to dismiss the counterclaims and to fix the attorney fees and litigation expenses for both the plaintiff’s and the counterclaims as fixed.
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 75/25 เมื่อวันที่ 10 พฤษภาคม 2533โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี ค่าเช่าตลอดสัญญา 1,500,000 บาท กำหนดจดทะเบียนการเช่าภายในเดือนธันวาคม 2533 ต่อมาวันที่ 21พฤษภาคม 2533 โจทก์และจำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวข้างต้นมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี นับแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 เป็นต้นไป โจทก์ได้รับค่าเช่าเป็นเงิน 1,500,000บาท จากจำเลยแล้ว ต่อมาทางราชการเปลี่ยนเลขที่บ้านดังกล่าวเป็นเลขที่ 159/3 จำเลยก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1692โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างแล้ว แต่จำเลยยังครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินและบ้านดังกล่าวตลอดมา
The defendant appealed, having received permission from the Supreme Court.
The Supreme Court adjudicated that the facts as heard are conclusive that the plaintiff is the owner of the land according to the Certificate of Occupation (NS 3 ก.) Nos. 1691 and 1692 and house No. 75/25. On May 10, 2533, the plaintiff made a contract for the defendant to lease the said land and house with a lease term of 30 years, with the rent for the entire contract being 1,500,000 baht, and it was stipulated that the lease be registered within December 2533. Then, on May 21, 2533, the plaintiff and the defendant registered the lease of the said land and house with a lease term of 30 years, commencing from May 22, 2533, onward. The plaintiff received a rent amount of 1,500,000 baht from the defendant. Later, the government changed the house number of the said house to No. 159/3. The defendant constructed a parking building and house No. 159/8 on the land under the Certificate of Occupation (NS 3 ก.) No. 1692. The plaintiff then instructed the defendant and his associates to leave the said land and house and to demolish the structures; however, the defendant continued to occupy and use the said land and house continuously.
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ เพียงใด โดยจำเลยฎีกาว่า ข้อตกลงการต่อสัญญาเช่าอีกสองคราว คราวละ 30ปี มีผลใช้บังคับได้ในฐานะที่เป็นคำมั่นซึ่งผูกพันคู่สัญญาในลักษณะบุคคลสิทธิ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคแรก บัญญัติว่า “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี” ส่วนวรรคสองบัญญัติว่า “อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา” ดังนี้จะเห็นได้ว่ากฎหมายห้ามมิให้มีการเช่าเกินสามสิบปี หากมีกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปีก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี เมื่อครบกำหนดเวลาสามสิบปีแล้วถึงจะต่อสัญญาได้อีก ทั้งนี้เพราะเห็นว่ากำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน สภาพของทรัพย์ที่เช่าและสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงไปจนคู่สัญญาไม่อาจคาดหมายได้ว่าทรัพย์ที่เช่าจะมีมูลค่าทางเศรษฐกิจอันอาจให้เช่าได้เท่าใด ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลง ทั้งไม่อาจใช้เงื่อนไขตามสัญญาเช่าเดิมมากำหนดมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์ที่เช่าได้ จึงกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาให้มีการเช่าได้เพียงสามสิบปี อันเป็นการคุ้มครองคู่สัญญามิให้มีการได้เปรียบหรือเสียเปรียบจากการทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาที่ยาวนานจนไม่อาจคาดหมายถึงการเปลี่ยนแปลงความคุ้มค่าของการเช่า
The case has an issue that must be adjudicated according to the defendant’s appeal as to whether and to what extent the plaintiff has the right to sue for eviction and claim damages from the defendant. In the defendant’s appeal it is stated that the agreement to renew the lease for an additional two periods, each period being 30 years, is enforceable as a promise which binds the contracting parties in the nature of personal rights. It is held that according to the Civil and Commercial Code Section 540, first paragraph, it is stipulated that “Real estate – you shall not lease it for a term exceeding thirty years; if you have contracted for a term longer than that, it shall be reduced to thirty years.” The second paragraph stipulates that “However, the stipulated lease term, once expired, may be renewed, but it must not exceed thirty years counted from the day of renewal.” Thus, it is evident that the law prohibits leases exceeding thirty years; if a term longer than thirty years is provided, it shall be reduced to thirty years, and only after the expiration of the thirty-year term may a renewal be made. This is because the specified term is considered so long that the condition of the leased property and the economic situation will inevitably change to such an extent that the contracting parties cannot predict what the economic value of the leased property might be, which may increase or decrease, and it is impossible to use the conditions of the original lease contract to determine the economic value of the leased property. Therefore, the term is limited to a lease of only thirty years, which serves to protect the contracting parties from being at an advantage or disadvantage as a result of entering into a lease contract with such an unexpectedly long term.
การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าลงวันที่ 10 พฤษภาคม 2533 ในช่วงสามสิบปีแรกตามหนังสือสัญญาเช่าพร้อมบ้าน ข้อ 2 และข้อ 4 ขณะเดียวกันก็เขียนในสัญญาข้อ 3 ว่า “ผู้ให้เช่าขอให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนดอายุการเช่าสามสิบปีตามข้อ 2 แล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนี้ต่อไป ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าเช่าที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวต่อไป” ทั้งในวันเดียวกันกับที่ทำสัญญา โจทก์และจำเลยยังทำเอกสาร โดยในสัญญาข้อ 3 ระบุว่า จำเลยผู้เช่าให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าที่ดินตามข้อ 1 ทั้งสองแปลงพร้อมบ้านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นค่าเช่าของระยะเวลาที่ต่อออกไป 2 คราว คราวละ 30 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท ภายในไม่เกินเดือนพฤศจิกายน 2533 ในส่วนนี้โจทก์นำสืบว่าไม่ได้รับเงินค่าเช่าส่วนที่ต่อจากสัญญาเช่าครบกำหนด 30 ปี จำเลยนำสืบว่า ได้ชำระเงินค่าเช่าทั้งส่วนแรก 1,500,000 บาท และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 600,000บาท รวมเป็น 2,700,000 บาท ตามใบรับเงินซึ่งมีลายมือชื่อโจทก์เป็นผู้รับเงิน จำเลยเป็นผู้จ่ายเงิน และลายมือชื่อพยาน
The fact that the plaintiff and the defendant made a lease contract dated May 10, 2533 for the first thirty-year period according to the lease contract with house, Clause 2 and Clause 4, while at the same time writing in Clause 3 of the contract that “The lessor promises that when the thirty-year lease term under Clause 2 expires, if the lessee desires to continue leasing the said two plots of land, the lessor will allow the lessee to lease the said two plots of land further”; on the same day the contract was made, the plaintiff and the defendant also executed a document, in which in Clause 3 it is stated that the defendant, the lessee, promises to pay the lease fee for the two plots of land with the house to the plaintiff, which is the lease fee for the period extended for two periods, each period being 30 years, in the amount of 600,000 baht, within no later than November 2533; in this regard, the plaintiff contends that they did not receive the lease fee for the extension beyond the completed 30-year lease, while the defendant contends that he has paid the lease fee for both the first part, 1,500,000 baht, and the additional two periods, each period 600,000 baht, totaling 2,700,000 baht, according to the receipt which bears the signature of the plaintiff as the recipient, the defendant as the payer, and the witness’s signature.
ส่วนโจทก์ตอบคำถามค้านของทนายจำเลยว่า ไม่รับรองใบรับเงินดังกล่าวเพราะบุตรโจทก์ชื่อนางสาวยมนาไม่ได้ลงชื่อเป็นพยาน แต่ก็ไม่ได้ปฏิเสธว่าลายมือชื่อในใบรับเงินมิใช่ลายมือชื่อของโจทก์ หรือเป็นลายมือชื่อปลอม ประกอบกับจำเลยเบิกความเกี่ยวกับรายละเอียดการโอนเงินว่า ก่อนจะมีการลงลายมือชื่อในเอกสารจำเลยได้ติดต่อทางโทรศัพท์กับผู้จัดการธนาคารที่จำเลยมีบัญชีอยู่ และให้ผู้จัดการคุยกับโจทก์ถึงเรื่องการโอนเงิน โจทก์จึงยอมเซ็นสัญญา จำเลยสั่งโอนเงินจากบัญชีของจำเลยในประเทศเยอรมันเข้าบัญชีของนายฮอสท์ ซึ่งขณะนั้นเป็นสามีโจทก์ ที่ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ จำนวน 170,887 มาร์คเยอรมัน ขณะนั้นเทียบเท่า 2,700,000 บาท ไทย
The plaintiff responded to the defendant’s attorney’s cross-examination by stating that they do not validate the aforementioned receipt because the plaintiff’s child, Ms. Yomna, did not sign as a witness; however, they did not deny that the signature on the receipt is not the plaintiff’s signature or is a forged signature. In addition, the defendant testified regarding the details of the money transfer, stating that before the document was signed, the defendant contacted by telephone the bank manager at the bank where the defendant held an account, and had the manager speak with the plaintiff regarding the money transfer. The plaintiff therefore agreed to sign the contract. The defendant ordered the transfer of funds from the defendant’s account in Germany to the account of Mr. Host, who at that time was the plaintiff’s husband in Switzerland, in the amount of 170,887 German marks, which at that time was equivalent to 2,700,000 Thai baht.
โดยธนาคารที่จำเลยมีบัญชี โอนเงินเข้าบัญชีของนายฮอสท์เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 ระบุว่าเป็นการสั่งจ่ายเนื่องจากจำเลยซื้อที่ดินในประเทศไทย เมื่อธนาคารในประเทศเยอรมันส่งโทรสารการโอนเงินให้จำเลยแล้ว จำเลยนำไปให้โจทก์ดู โจทก์จึงตกลงไปจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 22พฤษภาคม 2533 เมื่อจำเลยกลับประเทศเยอรมันเพราะวีซ่าหมดอายุ นายฮอสท์โทรสารแจ้งจำเลยว่าได้รับเงินโอนแล้ว ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและผลขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยน จำเลยโทรสารแจ้งว่าจะชดเชยส่วนต่างดังกล่าว
By the bank where the defendant has an account, money was transferred into Mr. Host’s account on May 21, 2533, indicating that it was a payment order because the defendant purchased land in Thailand. When the bank in Germany sent a telex of the money transfer to the defendant, the defendant then showed it to the plaintiff, so the plaintiff agreed to register the lease on May 22, 2533. When the defendant returned to Germany because his visa had expired, Mr. Host sent a telex notifying the defendant that he had received the transferred money, not including fees and losses due to exchange rate differences, and the defendant sent a telex stating that he would compensate for that difference.
ต่อมาวันที่ 8 มิถุนายน 2533 จำเลยชดเชยส่วนต่างดังกล่าวให้นายฮอสท์อีก 5,795.70 ฟรังก์สวิส โดยโอนเข้าบัญชีของนายฮอสท์ที่ธนาคาร ย. โจทก์เองก็ลงทุนในบริษัท D. จดทะเบียนในประเทศสวิตเซอร์แลนด์ โดยโจทก์เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้น ซึ่งตั้งอยู่เมืองเดียวกับที่จำเลยโอนเงินดังกล่าวข้างต้น โจทก์ไม่สามารถถามค้านทำลายน้ำหนักรายละเอียดการโอนเงินดังกล่าวของจำเลยได้ ประกอบกับหนังสือรับรองบริษัทมีชื่อโจทก์เป็นกรรมการร่วมกับนายฮอสท์กับพวก ทั้งขณะนั้นโจทก์ยังใช้ชื่อสุวรรณา โจทก์ไม่ได้ถามค้าน ทั้งไม่ได้นำสืบโต้แย้งข้อเท็จจริงในส่วนนี้ถึงความสัมพันธ์กับนายฮอสท์ว่าไม่เป็นจริงอย่างไร เพราะเหตุใด พยานหลักฐานของจำเลยในส่วนนี้จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานของโจทก์
Then, on June 8, 2533, the defendant compensated the aforementioned difference to Mr. Host an additional 5,795.70 Swiss francs by transferring the funds into Mr. Host’s account at Bank Y. The plaintiff himself also invested in Company D, registered in Switzerland, with the plaintiff serving as a director and shareholder, which is located in the same city where the defendant transferred the aforementioned money. The plaintiff was unable to challenge or diminish the evidentiary weight of the details of that money transfer by the defendant. Moreover, with the company’s certificate bearing the plaintiff’s name as a director together with Mr. Host and his associates—and at that time the plaintiff was still using the name Suwannā—the plaintiff did not contest, nor did he further argue or dispute the facts regarding the relationship with Mr. Host as to how it might not be genuine or why; therefore, the defendant’s evidence in this regard carries more weight than the plaintiff’s evidence.
ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ได้รับเงินทั้งค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี และส่วนต่ออีก 2 คราว คราวละ 30ปี รวมเป็นเงิน 2,700,000 บาท จากจำเลยจริง ดังนี้ การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ให้เช่าระยะแรก 30 ปี และมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าต่อไปโดยจำเลยให้สัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าให้อีก 2 คราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าส่วนต่ออีก 60 ปี ไปพร้อมกับค่าเช่าส่วนแรก 30 ปี รวม 2,700,000 บาท ครบถ้วนแล้ว
The facts as heard are that the plaintiff received the lease payment for the first 30 years and for the additional two periods, each period of 30 years, totaling 2,700,000 baht from the defendant. Thus, the fact that the plaintiff and the defendant made a lease contract to lease for the first 30 years and included a promise that the plaintiff would lease further, with the defendant promising to pay the lease fee for another two periods, each period of 30 years, on the same day, and that the defendant paid the lease fee for the additional 60 years along with the lease fee for the first 30 years, totaling 2,700,000 baht in full.
แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยชัดเจนว่า ต่างประสงค์หลีกเลี่ยงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ที่ห้ามมิให้เช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้น สัญญาส่วนที่ต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นแล้ววัตถุประสงค์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ ด้วยเหตุนี้การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยจึงชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ส่วนในข้อที่ว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เพียงใด นั้น เห็นว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแล้วจำเลยไม่ออกจึงเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของโจทก์จำเลย ประกอบกับราคาที่ดินและสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่าที่จำเลยได้ชำระให้แก่โจทก์แล้ว เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท
It clearly shows the intention of the plaintiff and the defendant that they mutually intended to circumvent the Civil and Commercial Code Section 540, which prohibits leasing for more than 30 years. Therefore, the part of the contract that provides for the extension of the lease for another 2 periods, each period of 30 years, is rendered void, because it has an objective that is clearly prohibited by law, and therefore it cannot be interpreted as a contract conferring personal rights between the plaintiff and the defendant for continued enforceability as per the defendant’s appeal; otherwise, the objective of the aforementioned Civil and Commercial Code Section 540 would be rendered ineffective. For this reason, the decision of the Court of Appeal, Region 8, to order the eviction of the defendant is proper, and the Supreme Court concurs with this outcome. As for the issue of whether the defendant must bear liability towards the plaintiff and to what extent, it is held that once the lease period has expired, the plaintiff ordered the defendant and his associates to leave the said land and house, but the defendant did not leave, thereby remaining without any right, which constitutes a violation against the plaintiff. The plaintiff is therefore entitled to claim damages from the defendant; considering the gains and losses of both parties, together with the current land prices and economic conditions, as well as the amount of lease payments that the defendant has already paid to the plaintiff, it is deemed appropriate to set the damages at 30,000 baht per month.
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 12 มิถุนายน 2563) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมส่วนฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งจำเลยในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8
Judgment is amended to read: Order the defendant to compensate the plaintiff with damages of 30,000 baht per month, commencing from the day of filing the suit (filed on June 12, 2563) onward until the defendant demolishes and removes his property from the plaintiff’s land and house; dismiss the defendant’s counterclaims; set the attorney fees for the plaintiff’s suit and the defendant’s counterclaims in the Supreme Court as fixed; except as amended in accordance with the judgment of the Court of Appeal, Region 8.
Aphiwat Bualoi Law Office 
Leave a Reply